本に学ぶマンション投資

投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則

投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則

株式会社東・仲 伊藤 幸弘 (著)

2018年9月14日発行

「ワンルームマンション投資がマイナス収支になっており、将来に不安がある。」これが、投資用ワンルームマンションを売却した理由第1位です。実に41%もの投資家が、同じ理由で物件を売却せざるを得ない状況に追い込まれています。もちろん、入り口で損をしない物件を選ぶのが一番でありますが、いざ売却となったときはできるだけ有利な取引を進められるよう、不動産業者の選び方や基礎知識などを身につけておく必要があります。「投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則」は、そのノウハウをまとめた書籍です。

※ 株式会社東・仲で投資用マンションを売却した150人が回答したアンケート結果による。

将来のための投資ワンルームマンション、なぜ売却することになるのか

オーナーはなぜ投資用ワンルームマンションを売却するにいたったのでしょうか。よくあるケースは、家賃収入だけでローンを完済できると勘違いし、物件を購入したというものです。
物件購入当初は収支が多少プラスになっていたとしても、年月が経てば家賃は下がり、管理費は上がります。特に新築はプレミアム分が乗っかっているので、新築分譲時から10年間は家賃が大きく下がると考えておくべきです。これらを知らされず、「不動産投資は低リスクで資産形成ができます」といった営業トークを信じているオーナーが非常に多いようです。

たとえば、以下は2,400万円で新築の投資用ワンルームマンションを購入した場合のシミュレーションです。

  購入時 5年後
家賃 96,000円 87,000円
管理費・修繕積立金 10,000円 15,000円
ローン返済 85,000円 85,000円
月間収支 +1,000円 -13,000円

購入時はプラスだった収支が、5年後には家賃は下がり、管理費は上がり、毎月13,000円の持ち出しとなってしまいます。このまま完済まで維持すると、税金や設備負担も含めて1,000万円以上の負担になる恐れもありますし、空室期間やリフォームなどの費用も考えると、さらに大きな出費も考えられます。

多くの方は、購入時点のシミュレーションを見せられて「ローンを払っても手残りがある」としか営業担当者から聞かされていないので、数年後に「騙された!」と思われる方が多くなるのも無理はありません。

ここで重要なのは、たとえ「購入に失敗した」と思ったとしても、投資自体が失敗した、とあきらめて物件を投売りすることなく正しい判断をすることです。

投資ワンルームマンション売却の基礎知識

本来マンション投資では、家賃の下落や空室が発生しても、利益が残り、キャッシュフローが悪化しない物件を選ぶことが重要です。収支シミュレーションをする際は、毎年1%ずつ家賃を減らし、空室率も1割と仮定して想定家賃を計算しましょう。もし物件が新築なら、家賃は4~5年は下がらず満室経営が期待できるかもしれませんが、家賃は必ず相場に落ち着いていくものです。固定資産税、退去時のリフォーム費用、経年劣化による設備交換なども想定し、ゆとりある資金計画を心がける必要があります。
もし月々のキャッシュフローがマイナスなら、早めの売却、ローンの借り換え、繰上げ返済などが必要かもしれません。

売却を検討したいと考えた場合、気をつけておきたいポイントがあります。ひとつはタイミングです。

一番の売り時は相場より高い家賃で賃貸中の時です。投資用ワンルームマンションの売却先は言うまでもなく投資家です。利回りから売却価格は決まるので、月額家賃が3,000円高いだけで売却価格が100万円変わることもありえます。入居者の退室をきっかけに売却を検討される方は多いですが、「空室時」「相場より安い家賃で賃貸中」のときは戦略を練る必要があります。たとえば「相場より安い家賃で賃貸中」のときに高値取引は困難なので、空室になったらリフォームを行ったり広告料を支払ったりして高い家賃で入居をつけられれば、高値で売却できる可能性もゼロではありません。(もちろん、賃貸中で付帯設備等はそのままにして引き渡すことでオーナーの投資を抑える方法もあります。)

もうひとつは、家賃保証契約(サブリース)は損になるケースがあるということです。不動産オーナーとしては家賃保証をつけておくと空室時も家賃が保証されるので安心できるメリットはありますが、その分家賃保証の金額は相場賃料の15~20%かかります。もちろん毎月得られる月額家賃は数千円安くなってしまいます。投資用中古マンションの購入検討者は、家賃からローン返済額を引いた手取り額をプラスにしたいですし、賃貸管理を付き合いのある不動産会社に任せたいというケースもあるので、家賃保証はつけないほうが良いケースが多いです。もしサブリース物件を売却するなら、契約内容によっては家賃保証を解約できることもあるので、委託している会社に相談しましょう。

ワンルームマンション売却を依頼すべき不動産会社の選び方

投資用ワンルームマンション売却で失敗しないためには、信頼できる不動産仲介会社、そして信頼できる営業担当者を見つけることが重要です。どのようにしてそれを見分ければよいかをまとめます。

強引な勧誘や根拠のない高額査定をしない会社であること

まず、一切ヒアリングをせずに「会いましょう」といってくるような不動産会社は要注意です。「一度会うと断りづらくなる」「他社に声をかけるのは悪い」という心理を逆手に取ろうとする業者かもしれません。また、媒介契約前なのに「顧客に紹介して金額を提示する」と主張してくる業者もいるそうですが、その行為は違法です。

また、高額査定をする不動産会社が信頼できるとは限りません。もし査定額が高めだと感じたら、その根拠を聞いてください。根拠が具体的で、同規模の成約事例や、相場や利回りなどの資料をもとに説明できる会社は信頼できます。また不動産会社の営業力は顧客数に比例するものなので、たとえば紹介できる顧客数、どのような方へいつまでに紹介してくれるか、もし反応が悪ければ価格を下げるつもりかなどを質問しましょう。当然その期限までに報告がなければよい会社とはいえません。高額査定をした会社に任せるのもよいですが、その場合は安めの査定をした会社と競わせるために一般媒介契約にしてもよいでしょう。それで難色を示すような会社は信頼できません。(※本書では、基本的には信頼できる会社との専任媒介契約を推奨しています。)信頼できる不動産会社なら、不当に高い査定額は提示せず、ギリギリの高値を提示するものです。もしそれで顧客からの反応がよくなければ、すぐに報告して次の策を提示するはずです。

囲い込みをしない業者かどうか

普通なら、媒介契約を結んだ不動産会社は、できるだけ高く売却できるよう努めるものです。自社で買い手を探すだけではなく、プロ向け不動産情報システム「レインズ」に登録して他の業者に声をかけたり、ポータルサイトに広告を載せたりします。しかし不動産会社としては、売り手と買い手双方から手数料を取ることで、手数料を2倍得ようとするケースも多いです(これを両手取引といいます)。仲介会社にとっては、売主だけから手数料を得るより、売主と買主双方から手数料を得る方が圧倒的に得です。そのため、売れる努力をするどころかオーナーが価格を下げるまで放置する、レインズにもポータルサイトにも情報を載せない、他社が買い手を見つけてきてもまともに取り合わない、自分たちで買い手をつけるまで放置する、そんな悪質な業者もゼロではありません。特に大手不動産会社の両手取引率は非常に高い、というデータがあります。大手なら安心、大手なら高値で売ってくれる、というわけではないので注意が必要です。

手数料無料は本当にお得なのか

不動産の仲介手数料は、売却価格 x 3%+6万円(別途消費税)という計算式で求められますが、これはあくまで報酬額の上限です。なかには仲介手数料を減額したり、「手数料無料」としたりする会社も存在します。もちろん完全無報酬で仕事をする会社は存在しないので、どこかで利益を得ているはずです。たとえば、その後の管理を任せてもらう条件だとか、サービス品質を落とすなどです。確かに手数料は馬鹿にはできないですが、オーナーからすると、高く売るためのサービスが落ち、結果的に売却価格が下がることは本意ではないはずです。単に手数料がお得というだけで不動産会社を選ばないほうが賢明だといえます。

相場よりも高値で売却するための提案をしてくれるか

投資用ワンルームマンションを高く売るには、相場をおさえておくことが重要です。まずは無料査定や自動査定、複数社への見積もりを取るなどして、中間を取るイメージで相場を掴みます。本書では、もし急ぐ理由がない場合は、相場の1割程度高くして売りに出すことを推奨しています。1割増しとは「営業力の強い不動産会社なら、1~2ヵ月の営業努力の結果、成約できそうな価格」ということです。もちろん同エリアでの売り物件が少なければ、「少し強気に出しても問題ない」などの判断もできるため、少しでも高く売るための戦略をたてて提案してくれる担当者は信頼がおけます。

まとめ

投資用の新築ワンルームマンションを購入された方のなかには、売却はしないで貸し続けたい、と考えている方は多いはずです。しかしデベロッパーは分譲時に月々の修繕積立金を安く設定していることが多く、長い目で見ると修繕積立金の見直しは必ず発生します。水周りや居住スペースのリフォーム以外にも、大規模修繕は中長期的に必ず必要であり、修繕積立金が足りないなら追加費用が必要となります。いざ追加費用が必要となり、管理組合の合意はとれなかった場合、必要な修繕が行えません。こうなるとマンションの老朽化による資産価値低下は避けられません。持ち続けると決断したとしても、その物件は30~50年後も使用に耐えうるか、損切りするよりも更にマイナス収支にならないかを見極める必要があるといえます。



投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則

投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則

株式会社東・仲 伊藤 幸弘 (著)

2018年9月14日発行

マンション投資の教科書を運営するジー・ピー・アセットが主催するセミナーのご案内 超入門!! 失敗相談事例に学ぶマンション投資セミナー

場所

新宿駅南口徒歩5分ジー・ピー・アセット
セミナールーム

セミナー情報はこちら

この物件を買うのが
本当に正しいの?

ご検討中の投資物件について、
プロが第三者視点で診断するセカンドオピニオンサービス!

毎月
5名限定

投資物件
無料診断サービス

毎月
5名限定

投資物件
無料診断サービス