マンション投資ニュース

サブリース、トラブル続きで初の法規制!

2020年6月12日、サブリース事業者を規制する初の法律「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、賃貸住宅管理適正法)」が可決成立となり、2020年12月より規制が始まる見込みです。

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社がアパート、マンションなどの賃貸物件を所有者から借り上げて、入居者に又貸し(転貸)することをいいます。正確にはマスターリース契約とサブリース契約を組み合わせた方式のことをいい、マスターリース契約は不動産会社が建物を一括で借り上げる賃貸借契約を指し、サブリース契約は、マスターリース契約を締結した不動産会社が、第三者である入居者との間で、不動産会社の賃借権を第三者に行使することを認める契約(転貸借契約)を指します。

国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 概要」より

国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 概要」より

この一連の契約を行うことで、物件所有者にはたとえ空室がでたとしても一定期間家賃が支払われることになり、安定収入が得られます。サブリース自体に法的に問題はありませんが、所有者に十分な説明がないまま家賃が減額されるなどのトラブルが多発しています。

賃貸住宅管理適正法の概要

このほど可決された「賃貸住宅管理適正法」は、サブリースに関連するトラブルを未然に防止する目的で、サブリース業者およびサブリース業者と結託してマンション・アパート経営の勧誘を行う法人・個人に対して勧誘時や契約締結時に一定の規制を行うというもので、概要は以下の通りです。

契約適正化のための措置

不当な勧誘の禁止

マスターリース契約勧誘時に、家賃減額リスクなど相手方の判断に影響する事実を故意に隠匿する(または事実と異なる告知を行う)など、不当な勧誘行為が禁止されます。

マスターリース契約締結前の重要事項説明

マスターリース契約締結前の重要事項説明が義務化されます。サブリース事業者は家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明を行う必要があります。

賃貸住宅管理業にかかる登録制度の創設

サブリースを悪用する事業者を排除するための登録制度が創設されます。

賃貸住宅管理業の登録

賃貸住宅管理事業を委託する事業者には、国土交通大臣の登録が義務付けられます。これまでも登録制度は存在していましたが、登録は任意となっていました。
※管理戸数が一定規模未満の者は対象外
※5年毎に更新

賃貸住宅管理業者の業務における義務付け

事務所毎に、賃貸住宅管理の知識や経験を有する業務管理者の配置が義務付けられます。具体的な管理業務や実施方法についても書面を交付して説明を行う必要があるほか、管理する家賃を他の財産と分別することや、所有者に対して業務実施状況等について定期的に報告するなどの義務が課せられます。

参照:賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律案 概要(国土交通省)
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001331551.pdf

要綱
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001331552.pdf

条文
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001331553.pdf

サブリースが悪用された事件「かぼちゃの馬車」とは

近年サブリース関連のトラブルとして大きな事件になったのは、かぼちゃの馬車事件です。
かぼちゃの馬車は、株式会社スマートデイズが運営していた女性専用のシェアハウスブランドです。サブリースによる家賃保証付きの投資物件として、「30年間家賃を保証します!」として主にサラリーマン向けに販売されていました。サブリース賃料は相場の二倍程度に設定され、収益還元法で算出された割高な価格で建築工事が請け負われていましたが、その価格のおよそ半分が建築会社からキックバックとしてスマートデイズに支払われていました。

スマートデイズは高額に設定されたサブリース賃料をオーナーに支払っていましたが、建築会社からのキックバックがその原資となっていました。経営は自転車操業だったので、新築物件を建築し続ける必要がありました。結局、スマートデイズは資金難に陥り2018年に経営は破綻。サブリース賃料が得られなくなった所有者の多くはローン支払いが困難となりました。

かぼちゃの馬車事件では、販売会社でありサブリース業者でもあるスマートデイズ、融資の成績を上げるために不正融資を行ったスルガ銀行、多額のキックバックを支払った建築会社、この3者のうち一つでも欠けるとビジネスのスキームは成り立ちませんでした。新たに制定された賃貸住宅管理適正法で、サブリース業者以外も規制対象としているのは、このような背景からだと考えられます。

もちろんサブリースを悪用する業者は問題ですが、直接現地に出向いて物件を見学したり、周辺物件の相場を調べたり、サブリースの契約書を慎重に確認したりしていれば、投資家も多少の違和感を持つことは出来たかもしれません。また、かぼちゃの馬車事件のようにサブリース業者が破綻すると家賃収入が滞るので、不動産オーナーはサブリース業者の経営状態はチェックする必要があります。

不動産オーナーは、サブリース業者より圧倒的に不利

サブリースにおける重要な問題点としては、サブリース業者は借地借家法で優遇されていることが挙げられます。サブリース業者は、所有者から物件を借りているという立場上、一方的に解約をしたり、賃料減額請求を行うことも可能です。しかも、いざ裁判となったときには、素人投資家である所有者と、プロの不動産会社であるサブリース業者が争うことになり、圧倒的に不利になります。

サブリース契約で空室のリスクが緩和されたとしても、サブリースのリスク、例えば賃料の見直し時期や見直し条件、過去の見直し額など隅々までチェックする必要があります。一般的には、想定賃料は2~3年毎に見直しされることが多いですし、通常の賃貸管理ではオーナーにも権利のある礼金、更新料はサブリース事業者の収入となることが多いです。また、一部のアパートメーカーでは、原状回復工事や長期修繕計画が定められているだけでなく、指定の会社に委託しないとサブリース契約が打ち切られるという契約をしているケースもあります。

今回の法規制に違反する事業者には、国土交通省より事業停止等への措置がなされることから、一定の抑止力が発揮されるものと期待されています。しかし、サブリースを悪用する事業者は、規制をかいくぐり不動産素人である投資家を騙すこともあるかもしれません。投資家としてできること、それは重要な内容については自ら調べて、判断できる準備をしておくことです。

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