本に学ぶマンション投資

金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法-新発想のスマート物件選び

金融視点で考えるハイブリッド不動産投資法-新発想のスマート物件選び

スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社 大林弘道 (著)

2010年11月30日発行

不動産投資の業界では、年金代わりや節税効果などのメリットが誇張されがちですが、本書は、あくまで不動産投資は投下資本に対するリターンの総計で判断されるべきだと主張しています。

著者は、東証一部上場のスター・マイカ・ホールディングス子会社、スター・マイカ・アセット・パートナーズ大林弘道氏。同グループは、本書にある手法で安定的に収益を上げ、並居る不動産会社が廃業に追いやられる中2006年に上場を果たし、現在も安定して事業を展開しています。同社は、一体どのような考え方で投資を行っているのでしょうか。

ハイブリッド不動産投資とは? 

本書タイトル「ハイブリッド不動産投資法」の「ハイブリッド」は、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)、この二つを狙うハイブリッドな投資法を意味します。これを実現する方法として本書が推奨するのは、中古ファミリータイプマンションへの投資です。

中古ファミリータイプマンションが投資に向いている理由

なぜ、中古ファミリータイプマンションが、ハイブリッドな投資法として最適なのでしょうか。

売却しやすい

不動産投資は、物件を売却できてはじめて、投資が成功だったのか・失敗だったのかを計ることができます。成功したいならば、不動産投資は出口戦略を考えるべきです。

その点、ファミリータイプのマンションなら、投資家しか購入希望者がいない一棟アパートやワンルームマンションと違い、居住用物件としての幅広い購入需要があるので、価格が安定しています。いざ空室になったときは、賃貸として再募集しても、居住用物件として売却してもよいのです。さらに、投資用と居住用では価格の算出方法が違うので、有利な価格で売却することも出来ます

投資物件の価格は収益目線で算出され(収益還元法)、居住用物件の価格は実需目線で算出される(取引事例法)ため、価格差が生じる

一方、一棟アパートは高額となるため売れる層が極端に少なく、売却までの期間が長くなる恐れがあります。また新築ワンルームは新築時にはプレミアム価格がかかるため、賃料下落が余儀なくされます。さらに新築ワンルームは、デベロッパーが物件を供給し続けているため、供給過多になりがちなのもこれに拍車をかけています。

キャピタルロスが発生しにくい

先述のとおり、新築ワンルームマンションの物件価格は新築時に比べて大きく下落しがちですが、中古マンションの物件価格は、新築後10年目以降、非常に安定しています。取得価格と売却価格との差額が小さくなることを考えると、新築より中古の方がはるかに投資としては優秀です。得られた賃貸収入より価格下落分が大きかったら、投資としてはマイナスになるからです。

融資を受けやすい

ファミリータイプの中古マンションの物件価格は一般的に1,000~3,000万円となり、比較的手に入りやすい額になります。分譲タイプが多いため、金融機関からの融資も出やすい傾向にあります。これは購入時にも売却時にも有効に働きます。

その点、一棟アパートの購入希望価格は8,000万円~1.5億円ほどになり、現状では融資を頼むにも何割かの自己資金が必要となってしまいます。たとえば1億の物件を購入するために融資を受けるなら、3,000万円程度の自己資金が必要です。これだけの資金を用意できる層は少ないというのが現実です。

建物の信頼性が高い

ファミリータイプ物件は施工主がゼネコンであることが多く、構造もRCかSRCと頑丈で、地震への対応もなされているケースが多いです。施工面も、躯体構造から機密性や遮音性、居住空間、共有部にいたるまで配慮されています。特に中古で購入する際は、これらを客観的に把握できる各種書類を閲覧することができます。また管理組合の議事録や修繕履歴で、どんな対応がなされてきたかも把握できるところが強みです。

管理体制が整っている

マンション価値の維持には日々の管理が欠かせません。その点、所有者が居住しているため意識も高く、しっかりした管理会社が常駐管理しているファミリー物件は、資産価値の維持保全の観点で最適だといえます。

一方、投資用ワンルーム物件は、オーナーが自ら住むわけでなく、居住者も一時住まいなので、物件価値への意識が薄くなる傾向にあります。定期的に行われるべき配管の高圧洗浄ひとつとっても、居住者は立会いに非協力的で、物件価値が毀損されやすい環境であるといえます。

利回りだけが不動産投資ではない

中古ファミリーマンションは、高利回り中古ワンルームマンションのような派手さはないかもしれません。

しかし、高利回り物件を見たときは、利回りの高さだけに注目すべきではありません。リスクが高いから高利回りなのであり、そのリスクが一体何か、許容できるかをじっくり見極める必要があります。たとえば、修繕積立金が適正に積み立てられていないため、修繕積立金の大幅追加がされる直前かもしれません。

物件利回りと資産価値の関係性はトレードオフの関係です。資産価値が高くなれば不動産投資の安定性は高まりますが、利回りは低くなります。しかし結果的には、安定して継続的に高水準の家賃収入を得ることができ、結果的には高いインカムゲインが確保できることになります。

それに、金利と利回りの差(金融用語でいうイールドギャップ)が長期に渡って取れるなら、ローン返済よりも賃料収入が上回るため、収支は安定します。こうなれば、利回りに執拗にこだわらなくても問題はないといえます。

投資用中古ファミリーマンションの有効な購入方法

それでは、投資用中古ファミリーマンションを、いつ、どのように購入すればよいのでしょうか。

まず、有利な条件で融資を受けるには、できれば自宅購入前に投資用不動産を購入すべきです。自宅ローンが残っているとその返済を前提で金融機関に審査されてしまうことになり、不利になります。(返済額は給与収入の40%以内に設定されるなど)

なお投資物件の価格は収益目線で算出され(収益還元法)、居住用物件の価格は実需目線で算出される(取引事例法)ため、価格差が生じることを利用することで、有利に物件を売却することができます。

たとえばオーナーチェンジ物件を購入すると、賃借人が住んでいる間は収益物件として賃料収入を得、空室になったら居住用として有利な価格で売却すれば、投資を有利に進めることができます。もちろん、再度再募集をかけてまた賃料収入を得るのもよいですし、自分が住むのもよいでしょう(この場合も、有利な価格で居住用物件を購入できたことになります)。

ただ、投資用ファミリータイプ物件はそこまで供給量がなく、多くの大手不動産仲介会社は居住用しか扱わないため、投資用中古マンションを扱う不動産仲介会社の営業マンに相談するのがよいでしょう。自社物件をごり押しするような担当者は避け、なぜオーナーチェンジ物件が売りに出されるのか、価格の根拠や、貸借人の動向など、敷金、礼金などの情報も書類や話を聞き、納得できる物件を購入しましょう。管理も委託することを考えるなら賃貸管理も手がけており、売却力もある会社が望ましいといえます。

まとめ

中古ファミリータイプマンション投資は今の日本では決してメジャーな投資スタイルとは言えませんが、再現性が高く低リスクでもあり、合理的な考え方といえます。当社ジー・ピー・アセットも同様の手法で中古ファミリーマンション投資をお客様にご提案しています。



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