本に学ぶマンション投資

定年時に資産1億円を築く 30代サラリーマンのマンション経営入門

定年時に資産1億円を築く 30代サラリーマンのマンション経営入門

株式会社シノケンハーモニー 相田健一郎 (著)

2015年11月30日発行

自己資金が少ないサラリーマンでもできるワンルームマンション経営を提唱し、首都圏の単身者向け投資用マンションの開発・販売を手がける株式会社シノケンハーモニーの元トップ営業マン・相田健一郎氏の著書です。30代サラリーマンがリスクを回避しながら定年時に1億円の資産を築く方法について解説されています。

サラリーマン夫婦がゆとりある老後を送るには

よくメディアでも取り上げられるテーマですが、サラリーマンが定年退職した後に必要となる生活費はいくらでしょうか。「生活保障に関する調査」によると、最低限の生活費は夫婦で月22万円。さらに旅行やレジャー、趣味などにもお金を使うなら、月平均35.4万円。年間約420万円となります。60歳で定年退職を迎え夫婦で80歳まで生きるとしたら、8,400万円が必要になります。

公的年金の給付下限水準は、所得代替率の50%と決められています。今サラリーマンの年収平均がおよそ400万円なので、仮に公的年金でまかなえる金額は半分の年200万円、20年で4,000万円。ゆとりある老後をおくるための資金としては、半分にも満たない計算になります。

健康を害する可能性を考えると、退職金も健康維持のために確保しておく必要があります。平均寿命が伸び続ける一方で、資金がショートするリスクを抱えながら生きていくことは、楽しい老後とはいえません。資産を継続して増やしていくには、普段どおりに働いているだけでは厳しいのが現実です。投資によって資産を形成していくのが不安解消への唯一無二の道といえます。 

不動産投資のリスク回避は、投資マンションの企画開発からはじまる

不動産投資には空室リスク、滞納リスク、物件の老朽化リスク、地震リスクなどの様々なリスクが存在しますが、そのリスクが最もコントロールされているのが、都心の新築ワンルームということです。

たとえば空室リスクに対応するには、平成9年以降、23年連続で人口が増加している東京に立地を絞るのが有効です(2019年時点、総務省統計局調べ)。また森記念財団年戦略研究所が毎年発表する都市総合力ランキングによれば、東京はロンドン、ニューヨークに次ぐ3位にランクインしており、世界的にも魅力が認められるところです(2019年11月発表)。

さらには都市部に勤める単身者にとって、都市やターミナルへのアクセス、最寄駅からの距離も立地条件としては問われるところであり、建物のデザイン性、性能、設備も、ターゲットにとって重要な要素です。

また地震リスクに対応するためには、耐震性が高い建物である必要があります。新耐震基準に適合した物件であることはもちろんですが、最新の対策がなされていることを考えると、新築がより安心であることは間違いがありません。

また、長期的に物件を保有し運用することを考えると、建物の劣化を視野に入れておく必要も出てきます。建築時から建物の劣化対策に必要な措置が取られているかどうかは、住宅性能表示に基づく等級表示により判断できます。等級表示は、構造の安定性、火災時の安全、劣化の軽減、など10項目にわたる性能表示で確認ができます。

建物の老朽化リスクの回避・軽減を図るなら、適切な維持管理がなされることも重要です。投資用マンションにおいては、収益性を高めることがオーナーの最終目的です。コレを踏まえ、専有部分だけでなく、共有部分も含めた一元管理を行うことが、重要だといいます。同社は投資用マンションの企画から管理運用まで、一元的に行うため、マンションオーナーにとってコストメリットのある管理を実現できます。

ワンルームマンション購入シミュレーション

都内新築ワンルーム1件の価格はおよそ2,500万円。これを年収500万円のサラリーマンが全額ローンで購入し、同社とサブリース契約をする前提でシミュレーションをしてみます。
借入れ金利は変動金利2.125%、返済期間は35年間の想定です。

まずキャッシュフローは、月8万7,600円(本書における設定相場賃料)の家賃収入に対して、ローン返済額8万4,428円+サブリース手数料8,760円(シノケンハーモニー社手数料10%)、そして管理費・修繕積立金6,100円がかかるため、毎月の収支はマイナス1万1,688円。キャッシュフローはマイナスです。

ですが本書では、新築ワンルームマンション投資では、入るお金は家賃収入だけではない、と説いています。それが、所得税と住民税の節税効果です。

たとえば本書のシミュレーションでは、10月に2,500万円の物件を1件購入したとして、1年目には帳簿上の損失にあたる建物および設備の減価償却費を含め、経費は合計116万2,942円となっています。サブリース手数料を引いた家賃収入は年間26万2800円、およそ90万円の赤字です。2年目は、経費合計186万円2,866円に対して、収入は105万1,200円で、およそ80万円の赤字。これを年収500万円のサラリーマン課税所得242万円から差し引くことができるので、途中の説明は割愛しますが、確定申告をすると1年目は所得税・住民税含めて15万8,650円、2年目は14万5,300円が還付・減額される計算になります。

本書の考え方は、この節税額を2年目以降毎年収入に加えることで、マイナスだったキャッシュフローがプラスに改善できる、というものです。1年目の節税分15万8,650円を2年目に収入として加えると、収支は毎月プラス1,532円。3年目の節税分14万5,300円を収入に加えると、収支は毎月プラス420円となります。

節税効果は3年目から次第に薄れますが、本書では「投資間もない時期の節税分を運転資金にまわせる意義は大きく、さらに家賃を引き上げることが出来れば、このプラス分をさらに大きく膨らませることもできる」と説いています。

目標投資額に応じた投資計画の立て方

ワンルームマンション1戸を2,500万円として、目標資産額を2,500万円刻みで設定することを推奨されています。
たとえば老後の生活費として不足するのは年間220万円であり、これを補完したいのならば、年間の純利益80万円を見込むワンルームマンションを3戸保有する(80万×3=240万円)。これを前提に、物件価格2,500万円×3=7,500万円の資産形成を行うことを目標にするということです。

また、節税以外にワンルームマンション投資で注目すべきポイントは、ローン返済だといいます。

マンション投資の支出の中で最も大きいのはローン返済額ですし、繰り上げ返済金はローン元金部分の返済に充てられ、元金の返済が完了しないとローン完済とならないので、負担を抑えるには有効だといいます。

そこで本書がオススメしているのは、本来は35年かけて返済していくところを、毎年100万円ずつ繰り上げ返済することです。100万円にのぼる繰上げ返済の原資は、会社から支給される賞与や、先ほど運転資金に回すことにしていた、所得税・地方税の還付金および減額金などです。

1年目から毎年繰り上げ返済していけば、月々の赤字は5年目に解消し、19年目には完済にいたります(年数据え置き型の繰上げ返済の場合)。ただし、月々の経費(ローン返済額)が減るため節税効果は薄れるので、繰り上げ返済は5年目以降から開始することが推奨されています。

ワンルームマンションを1戸所有する場合、ローン完済後に得られる家賃収入は年100万円ほどが想定されますが、多くの投資家はこれ以上の収益を望むため、3戸や4戸のワンルームマンション所有を目標とされるケースが多いそうです。

たとえば3戸所有を目標とするプランでは、まず3戸同時に融資を受けて購入し、1戸ずつ年間100万円の繰り上げ返済をしていくというものです。

購入後14年目に1戸目の返済が完了したら、これまで1件目に充てていた繰上げ返済費用・年間100万円と1戸目の収益=年間100万円、あわせて200万円を、15年目以降、別の1戸の繰上げ返済費用として毎年支払います。そうすると20年目には2戸目のローンが完済するので、3戸目も同様に、100万円の繰上げ返済費用+1~2戸目の収益200万円、あわせて300万円を支払っていくことで、24年目には3戸目のローンが完済し、晴れて年間300万円の収益が得られる、という計算になります。

4戸所有が目的というケースでは、一気に物件4戸購入のための融資がおりないケースもあるので、まずは2戸の融資を受けて投資をスタートしてから、5年後以降に再度2戸スタートする、というプランが提示されています。

まとめ

投資をするならグレードの高い物件にしたいという方には新築ワンルームマンション投資は魅力的だと思います。知識が無くても30年で一億円の資産をもてるのであればなおさらです。

東京の新築ワンルームマンションを買えば、投資資金も投資の知識もないサラリーマンでも、30年で一億円という資産を築くことが可能だと説明されていますが、本書で言うところの一億円の資産は、あくまで物件購入価格(目安では2,500万円の物件を四戸)であることは注意が必要です。一般的に不動産の資産価値は、取引事例比較法や原価法、そして特に投資物件では収益還元法、つまりその時点で物件が産み出す収益をベースに算出されます。また、資産は土地と建物に分かれますが、建物は償却資産なので、毎年毎年原価償却を繰り返せば帳簿上の価値はその分目減りすることも注意が必要です。



定年時に資産1億円を築く 30代サラリーマンのマンション経営入門

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