本に学ぶマンション投資

ワンルームマンションは8年で売りなさい

ワンルームマンションは8年で売りなさい

きらめき不動産 後藤聡志 (著)

2012年2月14日発行

本書は、首都圏の中古ワンルームマンション投資を提唱する、きらめき不動産社長 後藤 聡志氏の著作で、「安く買って」「高利回りで貸して」「高く売る」“きらめきメソッド”が紹介されています。まさに理想的な不動産投資の成功法則とも言える“きらめきメソッド”を紐解きます。

ワンルームマンションを安く買うには

不動産投資の成功は「いかに相場より安く物件を買うか」にかかっています。
利回りとは物件取得費を賃料収入で割ったものなので、ワンルームマンションを安く購入することができれば、家賃が相場であっても高い利回りが確保できます。投資用マンションの評価法は利回りから売却費用を逆算する収益還元法なので、高い利回りの物件は市場での売却においては圧倒的に有利に働きます。逆に相場よりも高く買ってしまったとしたら、キャッシュフローが悪化するので入居者が付かなくても募集賃料が下げられなくなるのはもちろん、ローンの残債が売値を上回り、売却したくてもできない状態が数年、数十年と続くことになります。入り口で間違えるとリカバリーは困難です。

では、ワンルームマンションを安く購入するにはどうすればよいのでしょうか。
ワンルームマンションを扱う会社は、新築マンションを開発、販売するデベロッパー、所有者から物件を仕入れ買い手に仲介をする物上げ業者、物上げ業者から物件を仕入れ再販する転売業者などいくつかの業態に分かれますが、本書では、物上げ業者から購入することが重要だと強調されています。

新築ワンルームマンションは、余計な販売コストが上乗せされており、中古ワンルームよりも割高だと説明されています。新築ワンルームマンションは登記した瞬間に2~3割価格が下がるだけでなく、得られる家賃は新築時の入居者以降は中古と変わらなくなり利回りは分譲時よりも悪化していきます。

中古ワンルームマンションを扱う不動産投資の会社で一番多いのは“売主から不動産を仕入れて利益を乗せて転売する”転売業者です。転売業者は仕入れた物件を転売することで利益を得ているので、相場よりも安く買うのは不可能です。本書の著者が経営するきらめき不動産は、転売業者ではなくいわゆる物上げ業者であり、仲介手数料でビジネスを回しているので、転売業者より物件価格は割安になります。

たとえば、転売業者が1,000万のワンルームマンションを販売している場合、転売業者は売り主から物件をおよそ700万円で買い取り、300万円程度の転売利益をのせて買い主に販売します(転売業者は上乗せする利益を自由に設定できます)。
もし同じ物件をきらめき不動産が扱うなら、買い主はこの物件(転売業者が売却価格1,000万円で販売した物件を)をきらめき不動産より紹介を受け、850万円程度で購入することができます(売り主は、転売業者が700万円で買い取っていた物件を850万円で売却することができます)。これにより同社は仲介手数料を得ることになりますが、仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められているので、不当に高い金額にはなりません。
同社が扱う中古ワンルームマンションは、実質利回り6~15%、平均すると9%という高利回りになると言います。

ワンルームマンションの出口戦略

世に出回っているワンルームマンション投資関連の書籍の多くは、将来の年金替わりにワンルームマンションを複数戸購入して、繰り上げ返済をしながら定年までにローンを完済し、その後家賃を継続的に得ながら一生持ち続けましょう、と啓蒙しています。しかし20年先、30年先…遠い未来を正確に予測するのは不可能ではないでしょうか。期限を切らずにワンルームを保有し続けるということは、投資した結果が誰にもわからないということです。結果的に含み益が見込めればよいですが、含み損がある場合は資産ではなく負債を抱え続けていることに他なりません。現在の家賃収入がいつまで持できるかは不透明ですし、ローンの返済額・修繕積立金・管理費・固定資産税などの経費が家賃を上回る可能性だってゼロではありません。ある時点では儲かっていても、投資の利益は売却時に確定となるので、売却しない限り、成功か失敗かはわからないのです。
そもそも中古ワンルームの良さは「区分所有部分の管理や修繕だけ考えればよい」という気軽さにあるのではないでしょうか。築年数が進めばマンション全体の経年劣化は避けられませんが、寿命が尽きる前に売却すれば、老朽化リスクという非常に大きな悩みから解放されるのです。リスクを負って最後まで物件を持ち続ける必要はありません。

本書では、比較的将来の見通しが立てやすく、「売却額+累積賃料>ローン残債」となってプラス収支で投資を終えられる(可能性のある)「8年」をターゲットにした売却計画を立てることを推奨しています。

ワンルームマンションを高く売るには

「安く買うには」でも述べましたが、高く売りたい場合も転売業者に売るべきではありません。転売業者は売主から安く買って買主に高く売り、その差額(転売益)で儲けを出しているので、安く買い叩かれることになります。これを避けるには、個人をターゲットに売る必要があります。つまり、不動産仲介業者に売却の仲介を依頼するということです。

中古ワンルームマンション市場は、投資家同士が売買を行う特殊な市場なので、専門の仲介業者に頼むのがよいでしょう。
というのも、一般の不動産仲介会社では、中古ワンルームマンションはあまり歓迎されないからです。不動産仲介会社は、500万円でも5,000万円でも営業担当者の手間は変わりませんが仲介手数料は10倍の差が生まれます。不動産会社の営業担当者の多くは歩合制なので、価格の低い中古ワンルームマンションは歓迎されないのが現実です。中古ワンルームの仲介業者であれば、投資家である顧客も抱えており、物件に興味がある顧客に声掛けを行うので、早期に売却が決まりやすいのです。

高く売るのに適した売却時期は、オーナーチェンジであればいつでも変わりません。しかし空室で売却する場合は、進学や就職の実需ニーズが高まる1月~3月が適していると言えます。

まとめ

“きらめきメソッド”とは、物件を安く購入するために転売業者ではなく仲介業者から物件を購入すること。高利回りで物件を賃貸に出し、8年を目処に物件を売却して利益を確定し、老朽化リスクに備えるというものでした。

本書が発刊されたのは2012年2月、東日本大震災の翌年にあたります。中古ワンルームマンションの相場、市況、利回りなどは現状と異なる面がありますが、根底にある考え方は十分参考になると言えるのではないでしょうか。



ワンルームマンションは8年で売りなさい

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きらめき不動産 後藤聡志 (著)

2012年2月14日発行

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