本に学ぶマンション投資

一番確実なのは不動産投資だった!

一番確実なのは不動産投資だった!

健美家株式会社 萩原知章 (著)

2011年1月28日発行

不動産投資・収益物件の情報サイト「健美家」を運営する、健美家株式会社代表取締役・萩原知章氏の著作です。萩原氏は、「成功するには努力が不可欠」と一貫して語っています。今多くの不動産業者が収益不動産をパッケージ化し、巧みなマーケティング活動を繰り広げています。その結果、投資資金に対するリターンすら検討されないまま、物件が売買されるケースが散見されるようになりました。本書には著者が自身の経験、そして数々の成功者との交流で得た気づきから、「不動産投資家として成功するために必要な準備、押さえておきたいポイント」が紹介されています。本書から、不動産投資家として必要な姿勢を探ります。

自分のニーズを満たすために収益物件検索サイト健美家をスタート

著者は、新卒でオラクルという有名IT企業に就職し会計・在庫管理のシステムを担当、その後ITベンチャーDeNAに転職してオークションサイト「ビッダーズ」の立ち上げにエンジニアとして携わりました。不動産投資との出会いは、奥さまが自宅として購入したマンションでした。奥さまは「女性のためのマンション購入講座」という勉強会に参加して、山手線の駅徒歩3分のコンパクトマンションを購入。結婚を期に賃貸に出すとすぐ入居者がつき、利回り7%を実現できました。

2003年春に、夫婦で不動産投資勉強会に入会して本格的に勉強をスタート。購入を検討した物件の相場観を知るために情報収集を始めたところ、売アパートや売マンションの相場を調べるWebサイトがなくて苦労したことが「健美家」を立ち上げるきっかけになりました。

健美家の特徴は、不動産投資家にとっての効率を重視して、たとえば「一棟アパート」「木造」で「償却期間の終わった築25~30年」など細かい条件で物件を検索できること。さらに写真や間取りなど、電話やFAXなどでは把握しづらい情報を掲載するなどこだわって運営されています。当初健美家は物件情報に注力していましたが、次は購入者に向けた学習コンテンツを充実させています。初心者にはしっかり勉強して購入してほしい、オーナーになっても勉強し続けてほしい、という願いからだそうです。

不動産投資脳の鍛え方

これまで数々の投資家と出会った経験から、成功している大家には、共通する「王道ステップ」があるといいます。すぐにスタートして利益を得たいと焦ってしまいがちですが、順序よく勉強しながら王道ステップを踏むことが、効率よく成功に近づける秘訣です。

ステップ1) 専門分野を伸ばす(自分への投資1)

まずは、自分の柱となる強みを伸ばすために時間とお金を投資します。得意なこと、好きなことを突き詰めて強みにすることが、後でレバレッジとなり成功を後押しします。たとえば著者はITスキルという強みを生かしたことが現状につながっています。

ステップ2) ビジネススキルに投資する(自分への投資2)

自分の専門分野を築いたら、周辺のビジネススキルに投資します。重要なのは、専門分野につながることを対象に勉強することです。効率を考えると、自分に適正があり、収入アップにつながることを選ぶことが望ましいでしょう。手っ取り早いのは、今会社で担当している業務や周辺スキルを極めることです。会社の評価が上がり、収入がアップすれば、不動産投資の原資を増やすことができます。

ステップ3) 金融資産・不動産に投資する

得意分野を伸ばして自己資金を貯めたら、実際の投資を行います。しかしその前に投資に対する心構えと、勉強が大事です。その中で、自分がいくらまで投資できるのか、いくらのリターンを求めるのか、事前に目的を決めましょう。成功者は他人の成功に踊らされることなく、冷静に淡々と投資に取り組んでいるものです。実際に投資をして自分の身銭を切ると、これまでと違う意識でお金に向き合えるようになって、経済的やお金のセンス、知識を身につけることができます。

ステップ4) 人脈に投資する

成功している多くの投資家は、横のつながりを持っています。特定の分野で尖っている人は、ビジネス、生きがいなどにつながる出会いが増えるようです。著者がおすすめするのは、様々なエリアで開催されている不動産投資の勉強会です。共通の目的を持った仲間との出会いが視野を広げてくれ、投資やビジネスによい影響をもたらしてくれるかもしれません。

不動産投資成功のキーポイント

不動産投資には、ある程度の勉強と知識は必要不可欠です。特に投資額が大きく、一度の失敗が致命傷になりうる不動産投資では、勉強をおろそかにしてはいけません。著者が挙げているキーポイントを抜粋して紹介します。

どんな投資家を目指すかを決める

一口で不動産投資といっても、スタンスは様々です。自分がどんなタイプの投資家になりたいかを決めましょう。

成功者は、予算や目標とするキャッシュフロー、不動産投資にかける時間を決めてから物件を購入します。物件購入の前に、客付から清掃等のメンテナンス、リフォームまで膨大な作業に自分の時間を使うのか、それとも賃貸管理は不動産会社に任せて、投資物件の情報収集や賃貸管理会社、資金調達の金融機関の開拓に専念するのか、先輩不動産投資家の書籍を読むときには、自分の属性、自己資金、時間と手間をかける部分はどこかというポイントを見て、どのタイプならできそうかを検討しましょう。

不動産投資家3つのパターンを知る

不動産投資には大きく分けて3つのパターンがあることを意識して、ご自分のスタンスを決めましょう。

一つ目は、「利回り重視派」です。物件を相場より安く仕入れ、高い利回りを確保するパターンです。ある程度の空室率の低下、家賃の下落に耐えられるため、健美家でも常に人気があるそうです。また、競売物件情報検索サイト「BIT」で競売情報も入手可能になり、競売物件の売買を行う投資家もいます。ただし競売物件は東京の物件は割安感が薄い上、売買に手間と時間がかかります。

二つ目は、「資産価値重視派」です。地価が高い立地で不動産投資を行うパターンです。指値が通りにくく、利回りは10%を下回ることがほとんどですが、敷金・礼金・更新料が取れる可能性は高いです。オーナーは属性の評価が高く自己資金があり、利回りより資産価値を目的に新築・中古物件を購入します。不動産会社に運営を任せることが多く、会社員が参入するケースが増えています。

三つ目は、「地主系大家」です。2代目大家や地主が行う、土地を生かした投資パターンです。本来地主は建物分の利回りを確保すればよいはずですが、2代目大家、地主系大家でも、投資家目線で活動するタイプもいます。特に後で参入した投資家は地主系大家に比べて必死なため、それに気づいた地主系大家が勉強を始めたり、家賃収入がローン返済額を下回ったりなどして、セミナーに参加するケースが増えています。

不動産投資に必要な要素を知る

不動産投資の成功には必要な要素があります。全てを自分で出来る必要はなく、必要に応じて得意な会社、人に委託しても問題ありません。

1)自己資金を貯められる
不動産投資は株式投資などと比べて、始めるための資金が高額になります。自己資金が少なくてもスタートすることは出来ますが、自己資金が豊富だと選択肢が広がります。臨時収入を日々の生活に費やすのではなく、将来の資産に変えたい、という意識が重要です。

2)不動産の価値を見極められる
立地、土地、建物を販売価格と照らし合わせて正しく評価するスキルは不動産投資に必須です。建ぺい率、容積率、単身者/ファミリー、エリア層、家賃相場、競合物件の入居率など、物件の価値を決める要素を見極める能力も必要です。さらに中古なら、修繕コスト、表面利回りに加え長期的にかかる費用、将来の販売価格までを判断する必要があります。

3)営業力・マーケティング力がある
オーナー自ら不動産会社にメルマガを送って客付けを依頼する、不動産会社を数十件回るなど、自身の努力で実績をあげているオーナーも増えています。

4)物件力を高められる
費用対効果を考慮しながらも、物件を入居者ニーズに合わせていく力が必要です。中古物件のセルフリフォームも手がけるオーナーが増えていますが、向き不向きもあるので、苦手なら業者などに任せるのが良いでしょう。

5)IT力
インターネットで人口動態や地盤のリサーチ、物件のホームページの作成、不動産業者とのやり取りをスマートフォンで行うなど、ITを活用して本業とうまく両立させることができます。

6)税務に関連する能力
しばしば変更される税制にアンテナをはり、ベストな対応を行う能力です。物件購入する際は個人と法人、どちらが得か?相続に備えて準備をすべきか?物件を長期的に維持する上でキャッシュフローが赤字になる時期をどう乗り切るか?など、不動産投資と税務の知識は切り離すことができません。

まとめ

不動産投資は、数ある投資の中でも投資額がかなり大きいため、一度失敗すると融資も下りなくなり、二度とチャレンジできなくなるケースがあります。不動産業者の売り文句に踊らされることなく、まずは本業のスキルアップを図りながら自己資金を貯め、不動産や周辺の知識をつけてから実践することが、回り道のようで近道といえそうです。



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