本に学ぶマンション投資

儲かる不動産投資は、地図から探せ!

儲かる不動産投資は、地図から探せ!

ゴールドスワンキャピタル 伊藤邦生 (著)

2015年9月11日発行

国内の不動産投資は、利回りよりも安定性や資産価値を重視する都心エリア派と、高利回りを志向する地方エリア派に大きく分かれます。
もし、土地勘すらない地方エリアの不動産に投資するなら、間取りや交通など物件概要だけでなく、賃貸需要を正確に把握する必要があります。そこで活躍するのが「地図」です。地方エリアをメインターゲットとする不動産投資家は、たとえ行ったことのない場所でも、まず地図を使って入居率を予測しています。不動産投資コンサルタントであり、地方の一棟アパートで毎月2,000万円の家賃収入を得ている著者の「地図の読み解き方」を探ります。

「地方物件はリスクが高い」は本当か?

地方の収益物件は東京よりも価格が安いのが魅力です。一般的に、「入居率が低い」、「築年数が古く状態が悪い」、「立地が悪い」などリスクと引き換えに利回りは高くなります。地方の地主の物件は、このようなマイナス面を放置しているために、結果として利益を生んでいないケースが多いといいます。地元の賃貸仲介会社と関係を築いて積極的に入居付けを行ったり、最低限のリフォームを行ったりすれば、すぐ空室が埋まることも多いのです。

地方エリアの一番の魅力、それは都心と比べて競争相手の不動産投資スキルが低いため、地道な努力をすることでライバルを出し抜ける、という点にあります。すべての物件が努力で満室になるわけではありませんが、勝ち組物件は必ず存在します。それを見分ける手助けとなるのが「地図」です。

勝ち組物件はどれ?プロは地図をこう見る

人口が減っている地域のなかでも賃貸需要が高いエリアがあり、投資物件のエリアを間違わなければ空室は回避することができます。プロは地図からどのように賃貸需要を読み解くのでしょうか。

県庁所在地とその周辺に注目する

地図を見るとき、まずは県単位の地図を見ていきます。(本書は地方不動産投資をターゲットにしているので、利回りの低い一都三県と大阪、京都、愛知は省きます。)

県庁所在地は人口が多く賃貸需要が高いため候補の一つですが、中心地は当然高利回り物件は少ないので、県庁所在地に次ぐ規模の都市が狙い目となります。市役所の最寄り駅となる主要駅周辺には昔ながらの町が広がっており、高い賃貸需要が見込めます。またこのような駅の隣駅は、電車本数が少なくても主要駅まで車で移動できたり、ショッピングセンターなどを中心に新しい街が形成されたりしているケースがあり、こちらも需要があります。

「面」「点」「線」で日々の暮らしを想像する

次は、縮尺1/15,000~1/25,000の地図で、「面」「点」「線」を意識して見ていきます。
「面」とはエリアの性格のことで、たとえば、県庁や官公庁、地方紙の本社、地銀本店などが並ぶオフィスエリア、主要駅から離れたところに工場が点在する工業団地エリア、小学校や中学校がある住宅エリア、デパートや商業施設、商店街がある商業エリアなど、人の暮らしを把握しておきます。

「面」を把握したら「線」で地図を見ていきます。「線」は人々の動線のことで、幹線道路、高速道路、鉄道などから、人の移動を考えます。たとえば幹線道路沿いにショッピングモールがあった場合、人々は住宅エリアから幹線道路を通ってショッピングモールに移動することが想像できます。(車の移動を見る場合、縮尺1/100,000、徒歩移動は縮尺1/15,000~1/25,000が向いています)

また、「線」を考えると、人の動線と必要な駐車場の数なども見えてきます。特に地方の郊外ファミリー物件に暮らす世帯では、主婦も車で買い物に行くため、部屋数に対して200%の駐車場をオーナーが用意する必要があります。当然、単身者向けでも駐車場は100%必要です。もっとも、オフィス街まで1km以内の物件であれば必ずしもこの限りではないですし、50万人規模の都市であればバスや地下鉄などが発達し、駐車場がなくても問題ないケースもあります。

駅をどう考えるか

「点」と「線」という二つの視点で地域の特性を把握したら、施設や建物を見ていきましょう。まずポイントになるのは、古くから街の中心となっている駅です。

地方は車で移動する人が多く、駅周辺よりも郊外型のショッピングモールに人が集まると言われています。しかし、地方の主要駅の多くは古くからの繁華街であり、病院や官公庁が近くにあって生活に便利なため依然として人気は高いです。もしシャッター街化していたとしても、地主がお金に困っていないので売り物件は少なく、高い利回りもあまり期待できません。しかし入居付けはしやすいので売り物件が出てくればチェックするのが良いでしょう。

駅から遠くても人気となっている物件もあります。たとえば山間部であっても、工場が点在していて住宅需要があるのに供給が少ないという理由から、周辺相場よりも2倍の家賃が見込める、というケースもあります。

地方で最重要なのは「工場」

地方の不動産投資で重要なのは工場です。工場があるということは、周辺の住宅需要が見込めるということです。昨今は生産拠点の海外移行が進んで国内工場が閉鎖になる事例が増えているので、工場で働く人の需要を狙うなら、一業種だけでなく様々な業種の工場が集まるエリアを狙うなど、リスクを回避する視点が重要になってきます。もちろんリスクをゼロにはできないので、工場近くの物件に投資する場合、ある程度利回りの高い物件を選び、リスクとのバランスを取る必要があります。

ファミリーを狙うなら学校がキーになる

地方の場合、都心と違って小さい子どもを私立に通わせたいというニーズは少なく、地元の小学校や中学校に通わせるケースがほとんどです。ファミリー物件を狙うなら、必ず地図で小学校や中学校の場所を確認しましょう。学校が近くにない物件は、対象が年配夫婦や子どものいない夫婦に限られるため、入居付けは不利になります。ファミリータイプの物件は評判のいい小学校が学区内にあるか確認しましょう。また、大きな幹線道路を渡らずに通える立地かどうかという点も重要です。道路を1本挟むかどうかで家賃が1割違う例もあります。

単身者向けなら大学もポイントに

単身向けワンルームマンションやアパートを検討するなら、大学生向けの物件を狙うのも一つの方法です。地方では郊外に大学があることが多く、大学から多少離れていてもアルバイト先や遊び場が近くにある街中の物件は人気です。大学近くの物件は、部活動や研究など長時間大学にいる学生が好むケースがありますが、大学が移転すると一気に空室になるリスクがあるので、工場と同様に高めの利回りを期待したいところです。

ショッピングモールの意味

ショッピングモールは大きな動線になるので、地図を見るときにチェックすべきところです。駅から遠い幹線沿いにショッピングモールが作られると、その周辺に一戸建てやマンションが建てられ、新しい街が形成されます。単身向け物件にも言えますが、特にファミリー向け物件は、ショッピングモールへのアクセスがいいことは入居付けに有利です。

幹線道路から見えるもの

車社会の郊外では、主要の幹線道路から近い物件は人気がありますし、工場やショッピングモールの位置関係を見るとそのエリアの人の動線が見えてきます。高速道路のインターも注目すべきポイントで、インター近くには工場や倉庫が集中します。そこには働く人がいて、徒歩圏に加え車での通勤圏にも住宅需要があります。

川を渡るかどうかで家賃が変わる?

さらに意外と見落としがちなのは「川」です。ファミリータイプ物件で、駅までに川を渡るかどうか、という点は判断材料の一つです。特に女性は夜に川を渡るのは怖いと敬遠することがありますし、通勤・帰宅時間に橋周辺は渋滞することが多いです。

地図の読み解き方事例

それでは実際に、著者が地図をどう読んで投資の検討をつけたのか、福島県白河市のファミリー向け一棟マンションを例にとって説明します。

物件は、新幹線の駅「新白河」駅より徒歩3分にあり、物件周辺図で見ると、多くの工場が点在しています。また、白河市周辺図を見ると、市の南北に東北自動車道、東西に国道289号線が走っていて、物流に便利な場所だということがわかります。新幹線で東京からのアクセスも容易、高速道路や幹線道路が近く、土地も高くないので、今後も工場が増えていることが予想されます。また物件の徒歩圏内の300~400m周辺には商業施設が集まり、買い物に便利な場所ということもわかります。隣駅の白河駅は、市役所や図書館などがある旧市街ですが、新白河駅は新興のショッピングエリアであり買い物するには圧倒的に便利です。小学校、中学校、高校も徒歩圏内にあり、ファミリーにとって利便性が高いということも読み取れます。物件も駅からも近いので、駐車場率は200%ありましたが、満車にはなっていないようでした。購入した結果、半年ほどで入居率100%が実現したそうです。

まとめ

土地勘のない地方物件の購入は、ポータルサイトで売買、賃貸相場や物件情報を調べるだけではなく、現地に行って周辺を歩いたり、地元の不動産会社に地元の情報を聞くことは大事です。しかし、物理的に距離がある場合は頻繁に足を運べるわけではないので、投資対象になるかどうかの検討材料の一つとして、地図から読み解くエリア情報は非常に有用です。



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