マンション投資ニュース

マンション投資にも大きな影響を及ぼすフラット35の制度改正

投資用マンションの借り入れがあっても、住宅金融支援機構が設定する返済負担率の基準さえクリアしていれば融資を引くことが可能だったため、不動産投資家の間でも自宅購入で利用されることが多かったフラット35が2020年4月に大きく制度改正されました。

2020年4月【フラット35】制度変更のお知らせ
https://www.flat35.com/files/400352273.pdf

フラット35制度改正の背景

令和元年5月、住宅金融支援機構ホームページにて、フラット35不適正利用懸念事案についての調査報告が公表されました。

フラット35は「本人又はその親族が自ら居住するための住宅の建設、取得等にご利用いただける住宅ローン」ですが、平成30年10月~令和元年8月までに行われた調査113件のうち、面談した105件すべてが不正利用の事実があり、そのうち104件は投資用物件購入に関するものでした。以前ニュースにまとめました(マンション投資でフラット35を利用する)が、明らかになったのは、自己居住用と偽ってフラット35を申し込み物件の購入する不正利用で、住宅購入者は、不動産仲介業者やサブリース業者から、フラット35のローン負担額をサブリースの賃料で返済できる低リスクの不動産投資であるという勧誘を受けて住宅購入に至っていました。

調査報告書には、投資物件購入の不適正利用再発防止の対策が講じられていることも併せて発表されました。

平成30年12月~
取扱金融機関に対して、不適正利用防止のために、不動産投資目的利用事案に多く見られる特徴等を記載した注意喚起文書を通知

平成31年2月~
取扱金融機関向けに説明会等を開催し、不適正利用の実態、未然防止のための審 査のポイントを共有の上、審査強化の働きかけを実施

平成31年3月~
不適正利用が疑われる案件の融資審査の強化

平成31 年4月~
取扱金融機関が行う借入れ申込時の面談等において、お客さまに投資用物件の取 得には利用できないことを説明した上で、お客さまから署名・押印した書面等を提 出いただくことをルール化

そして、令和2年4月、いよいよ本格的に投資用マンションの不正利用防止につながる制度改正になりました。

フラット35制度改正の内容

今回の制度改正で、不動産投資家にとっても最も影響のあるのが、総返済負担率の算定に含める借入金の対象一部見直しです。

制度改正前のフラット35では、投資マンション用ローンと自宅購入用の住宅ローンは切り離されており、投資マンション用に借入があったとしても、年収におけるフラット35の年間返済額の割合が、400万円未満は30%まで、400万円以上は35%までのローンを組むことが可能でした。しかし改正後、総返済負担率は変わりませんが、分子はフラット35の年間返済額ではなく「すべての借入の年間合計返済額」に、分母は投資用不動産の所得を含む年収に変更になりました。

たとえば、年収500万円の方がフラット35を利用して物件価格3,500万円、金利1.56%、返済期間35年間で自宅を購入しようと考えた場合、毎月の返済額は11万円※1になります。この方が投資用ローンを利用して2,300万円の物件を購入しており、毎月の返済額が8.5万円、不動産の年間所得が36万円あったとします。改正前であれば、返済負担率はフラット35の年間返済額132万円(11万円x12)/年収500万円=26.4%で算出され、問題なく自宅を購入することができましたが、改正後は、総返済負担率はフラット35の年間返済額と投資ローンの年間返済額の合算234万円(11万円x12+8.5万円x12)/536万円(年収500万円+不動産所得36万円)=43.6%となり35%以内の基準を8.6ポイント超過しています。
フラット35を利用して自宅を購入するには返済負担率を35%まで下げる必要があるので、月々の返済限度額は15.6万円(536万円x35%)から不動産投資ローンの返済額8.5万円を引いた7.1万円になり、金利、期間は同条件とすると物件価格を3,500万円から2,296万円まで落として検討しなければなりません※2

※1 【フラット35】借入希望金額から返済額を計算
※2 【フラット35】毎月の返済額から借入可能金額を計算

今回の制度改正は、不動産投資ローン全般についてではなく、借入が賃貸用のアパートローンであった場合は、その借入の返済は年間合計返済額の対象に含めず、従来の計算で総返済負担率は計算されます。つまり、アパートローンで5,000万円の1棟アパートを購入し、毎月の返済額が30万円あったとしても、返済負担率は26.4%のままで物件価格3,500万円の自宅購入にフラット35を利用することができるのです※3

※3 ローンの対象のアパートが1棟の共同住宅であることについては、対象建物の登記事項証明書等を提出する必要があります。

また、セカンドハウス(=生活の拠点としている現在のお住まいの他に、週末などにご自分でご利用する住宅)を取得するためのフラット35に関しても見直しがされました。従来は、返済負担率の限度内であれば複数のセカンドハウス用のフラット35を利用することができましたが、改正により二重に借り入れることができなくなりました。また、資金使途がセカンドハウス取得の場合、「機構への届け出の有無にかかわらず、返済中に第三者に賃貸できないこと、そして第三者に賃貸した場合は、債務の全額を一括で返済していただくことがあること」が注意喚起されています。

これらの制度改正の背景は、マンション投資目的でフラット35を不正利用されることを未然に防ぐ意図が強く感じられ、正しく利用しているマンション投資家までも巻き添えになってしまったことになります。

これからの投資マンションと持ち家の考え方

投資用マンションの借入があっても住宅ローン融資が引きやすかったフラット35が、投資ローンを含む総返済額に対する所得の割合に変更された以上は、今後、マンション投資をするにあたって、自身の借入限度額をどのように活用するのか明確に意識しておく必要があります。

不動産投資を検討されている方は投資の意識が高く、自宅よりも投資物件を優先される方が多いと思います。
ロバート・キヨサキは『金持ち父さん貧乏父さん』で、持ち家は利益を生まない贅沢品であり、実践を通して投資の経験を積むチャンスを奪う負債の代表として挙げています。持ち家を購入することで、ローン返済、固定資産税、火災・地震保険料など自宅の維持だけのために貯金が必要となり、本来投資に回せるはずの資本はどんどん奪われていきます。一方、投資マンションに関しては、その維持費用は入居者が家賃という形で負担してくれるため利益を生み出す資産となります。キャッシュフローが増えてくれば、次の資産を増やす原資にすることも、その利益で贅沢品を購入することもできます。『金持ち父さん貧乏父さん』に彼の妻のエピソードが記されています。

アパートからの家賃収入としてよぶんなお金が入ったとき、私の妻は自分用のベンツを買った。その代金は「アパートが払ってくれた」わけだから、妻自身が余計に働いたり、とくに危険な投資に手を出す必要もなかった。その代わり、妻はアパートからの収益が増えて車を買うのに十分な現金を生むようになるまで四年間待った。だがそのおかげでベンツというぜいたく品が本当の「ご褒美」となったとも言える。なぜなら、余分な利益をあげたことで、妻は資産を増やす方法をマスターしたことを実証したのだから。妻にとってこのベンツは単なる新車以上の意味を持っていた。それは、妻が自分のファイナンシャル・インテリジェンスを使って得たものだから。

資産を形成する前にローンを使って贅沢品を買ってしまうと、選択肢はどんどん狭くなっていきます。まずは時間をじっくりかけて投資をすること、そして、経済的な自由を得てからご褒美としてマイホームを購入するという考え方もあると思います。

マンション投資の教科書を運営するジー・ピー・アセットが主催するセミナーのご案内 超入門!! 失敗相談事例に学ぶマンション投資セミナー

場所

新宿駅南口徒歩5分ジー・ピー・アセット
セミナールーム

セミナー情報はこちら

この物件を買うのが
本当に正しいの?

ご検討中の投資物件について、
プロが第三者視点で診断するセカンドオピニオンサービス!

毎月
5名限定

投資物件
無料診断サービス

毎月
5名限定

投資物件
無料診断サービス