マンション投資ニュース

マンション投資でフラット35を利用する

フラット35は長期間固定金利で借り入れできる特徴のある住宅ローンです。住宅ローンのため基本的には自己用住宅に利用できるローンですが、マンション投資に利用されている実態が明るみに出てニュースなどで話題になりました。そこで今回は、フラット35の基本的な知識からマンション投資に利用された背景などについて解説します。

マンション投資でフラット35を不正利用したケースが発覚

住宅金融支援機構は、住宅ローンの一種であるフラット35がマンション投資などの投資に利用されている疑いがある調査結果を公表しました。不正利用の疑いがあったのは113件であり、そのうち105件は不正であると確認されています。その後も、新たに発覚した不正利用が疑われる件数が発表されています。

一般的に、不動産を購入するときに利用できるローンは2種類あります。1つは自分が暮らす目的で購入する不動産が対象の住宅ローン、もう1つはアパートローンなど不動産投資用のローンです。住宅ローンと不動産投資ローンの条件を比較すると、住宅ローンの方が金利は安く、長期間借りられます。また、ローンの審査においても、住宅ローンは年収や勤務先、勤続年数など本人の属性が重視される一方で、不動産投資ローンは本人の属性に加えて不動産投資の事業性についても考慮されます。不動産投資は「事業」ですから、物件の価値や事業計画、収益性などが認められなければ審査が通らないということです。したがって、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が審査は厳しくなっています。

不動産投資を行うにあたって金利の低い住宅ローンから借り入れできれば、不動産投資ローンで借りるよりも金利分の収益が挙げられます。特に、フラット35は長期間固定金利が魅力の住宅ローン。今後金利が上昇したとしても金利は固定です。住宅ローンの方が審査は比較的通りやすく長期間借り入れができることも、不動産投資で収益を上げるという観点から見ればメリットといえるでしょう。

しかし、あくまで住宅ローンは自己用住宅が対象のローン。そのため、自己居住用だと偽り、マンション投資でフラット35を借りることは不正利用にあたるのです。

フラット35の利用条件とは

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携をして提供している長期間固定金利型の住宅ローンのこと。住宅金融支援機構は国土交通省住宅局と財務省が所轄省庁とされ、住宅金融公庫の業務を受け継いだ独立行政法人です。フラット35は「全期間」固定金利であり、最大35年間借り入れが可能。これだけ長期間の固定金利を民間の金融機関で商品化することは難しいのですが、金融機関が住宅金融支援機構に債権として売却し、証券化するという仕組みを作ることによって実現させました。

フラット35の特徴

フラット35の最大の特徴は、前述したように「全期間」固定金利であるという点でしょう。借入期間中ずっと金利が固定されていますので、融資された資金を受け取った時点で返済金額が確定します。最大35年という長期間の借り入れが可能ですので、安定した資金計画が立てやすいというメリットがあります。また、フラット35では繰り上げ返済をしても手数料がかかりません。住宅ローンを長く借りておいて、余裕があるときに繰り上げ返済をするといった利用方法も可能です。その他、保証人が不要であったり、団体信用生命保険が用意されていたりするなどの特徴があります。

フラット35の利用条件

ここでは、フラット35の主な利用条件についてご紹介しましょう。

  • 申し込み時の年齢が70歳未満(親子リレー返済を除く)
  • 総返済負担率が年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下
  • 申込者本人もしくは親族が居住する新築住宅の建築・購入、中古住宅の購入
  • 借り入れ対象となる住宅に床面積などの条件あり

今回の問題で重要となるのが、3つ目の利用条件。「申込者本人もしくは親族が居住する」という点です。フラット35の公式サイトには「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」と明記してあります。新築・中古問わず「自己居住用」として利用し、住宅金融支援機構の基準に当てはまる住宅でないと本来は借りることができません。

マンション投資で利用される不動産投資用のローンとは

マンション投資などの不動産投資を行う場合は、基本的に住宅ローンが利用できません。したがって、アパートローンなど不動産投資用のローンを組むことになります。

マンション投資のローンにおける特徴

マンション投資は1つの事業です。したがって、資金を提供する金融機関においては本人の属性だけでなく物件の価値や収益性なども勘案されますので、住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあります。

不動産投資用のローンでは、借入期間は建物の耐用年数によって変動します。借入期間はこれまでの投資経験などによる信用度も関係しますので、投資初心者であれば短い期間が設定されることがあります。また、金利は住宅ローンよりも高く設定されていることが一般的です。

その一方で、不動産投資用のローンでは住宅ローンよりも借入限度が高いという特徴があります。住宅ローンでは収入など本人の属性によって借入限度額が設定されますが、不動産投資においては事業規模によって借入限度額が変わるのです。また、不動産投資は事業ですが、不動産投資用のローンでは不動産賃貸以外の用途に利用することはできないという特徴もあります。

マンション投資のローンにおける利用条件

マンション投資のローンにおける利用条件は、金融機関によって様々です。例えば、物件の所在地が首都圏のみに限定されていたり、団体信用生命保険の有無による年齢制限があったりすることなどが挙げられます。しかし、共通しているのは「賃貸用不動産の建築・購入など」といったように、資金の使用用途が決められていることでしょう。一般的な事業融資とは異なりますので、用途が限定されているのです。

マンション投資でフラット35を利用することの問題点

それでは、マンション投資でフラット35を利用することの何が問題となるのでしょうか。ここでは、不正利用された背景や不正利用の方法についてご紹介します。

不正利用された背景

フラット35が不正利用された背景には、特定の売主・不動産仲介事業者が関与したことがありました。本来は自己用住宅でないと借りられないフラット35ですが、いったん住民票を物件に移してから賃貸にするなどという抜け道を、不動産会社などが提案していたのです。担当者から「みんな利用しているから大丈夫」「サブリースで賃料収入から返済できるのでリスクはない」などと説明され、契約を結ぶ不動産投資家もいたようです。

なお、フラット35では転勤などの事情で一定期間居住できなくなってしまった場合に、条件を満たせば賃貸に出すことが可能です。不正利用された背景として、このようなやむを得ない事情がある場合の条件を曲解していることも挙げられるでしょう。

不正利用の方法

フラット35は住宅ローンの一種ですから、自己用住宅でなければ利用条件を満たせません。そのため、マンション投資を行う目的で購入する場合でも、あたかも自分が住むかのような偽装がされていました。また、フラット35ではセカンドハウスも対象としていますので、セカンドハウスであると偽って賃貸に出されていた可能性も考えられます。他にも、不動産売買契約書の売買価格を水増し偽造して、多額の融資金額を引き出しているケースがありました。

住宅金融支援機構はフラット35の不正利用の発覚を受けて、2019年5月中旬から居住実態調査を行っています。

マンション投資でフラット35を不正利用した人の今後は

それでは、マンション投資でフラット35を利用するという不正利用をしてしまった人はどうなるのでしょうか。住宅金融支援機構の公式サイトでは「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合があります」と明記しています。また、調査結果の報告書において、実際に不正利用が確認された件に関しては一括返済や法的措置を含めて厳正に対処するといった内容が記されています。

自己用住宅であると偽って融資を受けたことに対して多額の残債を一括返済で求められることは、とても大きな代償だと言わざるを得ません。フラット35は住宅ローンの一種であることを肝に銘じて、不動産業者などの勧誘に応じて不正利用を行わないようにしてください。

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