本に学ぶマンション投資

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール

日本ファイナンシャルアカデミー株式会社 束田光陽 (著)

2014年5月24日発行

不動産投資は、できる限り利回りの高い物件を探し、運用益で売却時の値下がり幅を穴埋めするという考え方が一般的です。この考え方の背景には、不動産は年数の経過とともに価値が下がるという認識があります。

しかし、本当に投資用物件は購入額よりも高い価格で売れないのでしょうか。明確な出口戦略を持って物件を選べば、家賃収入と物件の売却益は両取りできます。

数多くの不動産投資を成功させてきた著者だからこそ伝えられる、家賃収入と売却益を両立させる方法について解説します。

不動産投資の出口戦略

不動産投資の売却益を獲得するためには、「出口戦略」を意識することが重要です。この本では、出口戦略とは「物件を購入価格よりも高値で手放すための作戦や戦略」と定義しています。

では、どのような出口戦略を立てれば、不動産の売却益を狙えるのでしょうか。

物件売却益を最大化するためには、ヘッジファンドの出口戦略が参考になります。大半のヘッジファンドは、短期間の資産運用で収益最大化を目指しているためです。

有効な出口戦略とは

ヘッジファンドの出口戦略は複数に分類できます。戦略の1つは、事業再生中の投資先に投資後、投資先の事業を立て直すことによって利益を最大化する手法です。この手法を不動産投資に応用すると、以下2通りの方法が考えられるでしょう。

  • ワケあり物件を購入し、リフォームしてから高く売る
  • 大規模修繕工事直前のマンションを購入し、工事終了後に売却を狙う

この出口戦略におけるポイントは3点あります。

  • 物件を購入した時の価格よりも高い価格で売却する
  • 物件の売却によってローンの元本を回収し、再投資に充当する
  • 売却によって物件の長期間運用によるリスクを無くす

この3点をクリアできた場合に初めて「出口戦略に成功した」と言うことができるでしょう。

物件の保有期間については、不動産譲渡税の税率が下がる時期を1つの目安とできます。不動産譲渡税とは、簡易に説明すると物件売却額から購入額を差し引いた差額に課税される税金です(実際には減価償却なども絡んでくるので、もう少し複雑な計算を要します)。

物件購入した翌年1月1日を起点として、5年以内に物件を売却すれば、不動産譲渡税の税率は39%、5年目以降に売却すれば20%となります。

税率が下がることによって利益を確保しやすくなるので、不動産の運用において、5年〜6年の期間は1つの目安です。

※参照 国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto303.htm

出口戦略を立てやすい具体的なおすすめ物件

出口戦略における3つのポイントを満たしやすい物件について、具体的に解説します。

築16年〜32年程度のRC造マンション

築16年以降に入ったRC造マンションを安く購入してリフォームするのは、有効な方法の1つです。築16年という年代を選ぶのは、価格交渉の難易度に関係があります。

マンションは、一般的に完成後の10年間が最も値下がりしやすいです。しかし、16年も経過していると、築年数経過による値下がりも緩やかになってきます。

一方で、築20年に近づくことで築古物件になりつつあるイメージも強く、売り手が弱気になりやすいです。したがって、物件購入時の価格交渉に成功する可能性も高くなります。

また、リフォームすることで賃貸運用中は周辺相場よりも高い家賃を設定できます。5年〜10年程度運用し、家賃を下げせざるを得なくなったら売却するとよいでしょう。

売却時に追加のリフォームを要する場合もありますが、最初にしっかり値下げ交渉できていれば、総合的な収支にまで影響が及ぶ可能性は低いです。

登記簿上の面積が40㎡以上のファミリーマンション

このタイプの物件は、面積の要件からして住宅ローンを利用できるところがポイントです。投資運用後に物件を売却するとき、実需向け(=投資用ではなく居住用の住宅を探している人向け)に売却しやすくなります。

なお、自らが投資用に物件を購入する場合は、必ず投資用ローンを利用しましょう。この項は、不正融資の利用を推奨するものではありません。

個人投資家のほとんどはワンルームマンションに注目しており、不動産業者は1棟もの物件に注目しています。ファミリータイプのマンションに注目している投資家はとても少ないので、競争が緩く手頃な値段で購入可能です。

この場合は、入居中の物件を値切り交渉して安く購入し、入居者が退去するまで待ちます。なお、待っている間に家賃収入を獲得していきます。

入居者が退去したタイミングでリフォームし、実需向けに売却するのがおすすめです。居住用の住宅を探している買い手とは値下げ交渉が発生しづらく、投資用物件よりも高く売れるケースが多くなります。最初に安く買っている分、売却による利益が上がりやすいです。

出口戦略を立てやすい物件の探し方

ここまで、出口戦略を描きやすい物件について2つのパターンをご紹介しました。ここからは、物件の探し方について解説します。

特に人気が高いエリアは候補から外す

出口戦略を立てやすい物件を見つけるためには、あえて人気のあるエリアを候補から外すことが有効です。人気のあるエリアは競争が激しいため、価格交渉の難易度が上がります。

例えば首都圏であれば「通勤時に電車で乗り換えなしの30分以内だけれど、人気が高すぎないエリア」に絞るのがおすすめです。具体的には、埼玉県川口市や神奈川県横浜市中区などがこのようなエリアに該当します。

大手不動産会社のサイトから物件を検索する

三井不動産や野村不動産など、大手の不動産会社が運営しているwebサイトから物件情報を収集するのも1つの方法です。

こうしたサイトには、投資家目線を持たない売主の物件情報が多く掲載されています。値下げ交渉の難易度を下げやすいのでおすすめです。

値切り交渉のテクニック

実際に購入価格を値切るためには、具体的にどのように交渉すればよいのでしょうか。値切り交渉の一例をご紹介します。

リフォームにかかる金額を営業マンに確認していく

物件現地を確認しているときや物件写真を見ているときなどに、営業マンに対して「ユニットバスは交換したいですね。リフォームには〜〜万円ぐらいかかりますかね?」など、リフォームにかかる金額を確認していきます。

こうすることで、後で「リフォームにかかる金額分は値下げできないか」という交渉をしやすくなります。もちろん、物件を購入したあとで必ずリフォームしなくてはいけないわけではありません。

リフォームのポイント

投資効率を上げるためには、物件価格を下げるとともにリフォーム費用も抑制することが必要です。リフォーム費用抑制のポイントについて解説します。

対象箇所を絞る

入居者を確実に入れるため、リフォームは入居者の目につきやすい箇所に絞って行います。具体的には、以下のようなポイントです。

  • エアコン
  • シャワートイレ
  • モニター付きドアホン
  • 浴室の再塗装(交換せず見た目をきれいにする)
  • 台所の床面シート張り替え

オーナー負担でリフォームするのが一般的な箇所と水回りが中心となります。物件をきれいに見せるため、特に水回りは押さえておくべきポイントです。

金属箇所の交換資材は自分で調達する

水栓など金属部分をきれいにすると、水回りの印象がよくなります。このため、金属部品は極力新品に交換するのが望ましいです。

リフォーム費用を抑制するためには、交換資材の仕入れを業者に任せるのではなく、自分で購入することが有効になります。資材は自分で仕入れて取付け作業だけ業者に依頼すれば、確実に資材の仕入れ費用を削減可能です。

このようなやり方を「施主支給」といいます。ただし、施主支給の工事を嫌がる業者もいるので、業者選びのときに確認するとよいでしょう。

まとめ

家賃収入と売却益を両立させるために必要なのは、物件購入時の価格交渉とリフォームです。物件選びにおいては、価格交渉しやすい物件に絞って探していくとよいでしょう。

また、著者は、物件選びの目を養うために10,000件の物件情報に触れて1,000件の物件を現地調査することを推奨しています。不動産投資の利益を最大化するためには、地道な努力と明確な戦略が重要です。



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