マンション投資ニュース

コロナショック、不動産投資ローン破綻を回避するためにオーナーができること

新型コロナウイルス感染症の拡大に終わりが見えません。国土交通省は4月17日、売上が急減する事業者(テナント)への支援策として、賃料の減額・減免に応じたオーナーに対し、固定資産税や都市計画税の減免、税務上の損金算入などの特例措置を決めました。さらに野党統一会派は借り手の賃料を猶予する「家賃支払い猶予(モラトリアム)」を提唱するなど、不動産オーナーにとって不安な日々が続いています。

上記はテナント向け賃貸の話ですが、マンション・アパートなど居住者向け賃貸物件でも、入居者の家賃滞納、家賃値下げ要求は急増しています。家賃収入をローン返済に充てているオーナーにとって、想定している賃料が見込めなくなることは死活問題です。ローン返済を一度でも滞納すると、金融機関からの信用を棄損し融資を引けなくなるケースもあり、物件を増やすマンション投資計画が頓挫することにもなります。このような事態を避けるため、オーナーが、今、取りうる手段をまとめました。

新型コロナウイルス関連の制度は日々条件などが変更されますので、適宜更新を行っていく予定です。

最終更新:2020年4月26日

家賃滞納の回避策を探る~最大で賃料9カ月分が支給される「住宅確保給付金」など

家賃支払いに窮している入居者にまず案内してほしいのは、各自治体が給付する「住宅確保給付金」です。要件を満たせば、各自治体より原則3か月分(最大9か月分)の家賃がオーナーに支払われます。もちろん返済の義務もありません。これまでは失業者に限定されていた制度でしたが、昨今の休業要請やイベント中止などの情勢を受け、2020年4月20日に就業中の方へも対象が拡大されました。これにより、就業先がやむなく休業に至った従業員、勤務日数が減った派遣社員、受注が減ったフリーランスの方も利用でき、一定期間、家賃の心配をせずに仕事への復帰を待てるようになりました。

給付要件としては以下が挙げられます。

東京都特別区の場合

  • 離職・廃業した日から2年以内、またはやむを得ない休業等により収入を得る機会が減少していること
  • 以下の収入基準額を超える収入を得ていないこと(世帯収入合計額が、市町村民税均等割りが非課税となる収入額の1/12+家賃額(住宅扶助特別基準額が上限)を超えないこと)
  収入基準額(月額)
単身世帯 138,000円
2人世帯 194,000円
3人世帯 241,000円
  • 資産が記載の金額以下であること
  資産
単身世帯 504,000円
2人世帯 780,000円
3人世帯 1,000,000円

上記要件に合致する場合、給付金の支給対象となる可能性があります。なお給付金には下記の通り上限が設けられています。

  支給家賃額(上限額)
単身世帯 53,700円
2人世帯 64,000円
3人世帯 69,800円

支給期間は原則3か月間ですが、状況に応じて9か月間受給できる可能性があります。
申請後、給付金が支払われるまでは、自治体により異なりますが、書類に不備がない前提でおおむね2週間程度かかるものと言われています。
相談や申請は、以下自治体別の自立相談支援機関の相談窓口で受け付けているので、早めに自治体の公式サイトをご確認ください。

相談はこちら(自治体ごとの自立相談支援機関の相談窓口)
https://www.mhlw.go.jp/content/000614516.pdf

厚生労働省では、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて生活に困窮している方に向けて様々な支援が行われています。お困りの入居者にご案内ください。

厚生労働省「生活を支えるための支援のご案内」(随時更新)
https://www.mhlw.go.jp/content/10900000/000622924.pdf

不動産投資ローンの返済について銀行に相談する

ローン返済が困難な場合は、まず融資先である銀行に相談です。コロナウイルス感染拡大の影響で返済に困っている方からの専用相談窓口を設けている場合があります。


三井住友トラスト・ローン&ファイナンス 新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、ご返済が困難となる場合等の相談窓口
https://www.smtlf.jp/news/200420.html


オリックス銀行 新型コロナウイルス感染拡大に伴う当社の対応について
https://www.orixbank.co.jp/important/detail/20200422_194.html
https://www.orixbank.co.jp/contact/ivr.html#anc_06​


イオン銀行 新型コロナウイルス感染症への当行対応について > ご契約済みの各種ローンのご返済についてご相談
https://www.aeonbank.co.jp/news/2020/0402_01.html


SBJ銀行 新型コロナウィルスに関する相談窓口
http://www.sbjbank.co.jp/news/pdf/20200313_press_info586_1.pdf


日本政策金融公庫 新型コロナウイルスに関する相談窓口(国民生活事業)
https://www.jfc.go.jp/n/finance/saftynet/covid_19.html


投資物件とは別に、ご自宅のローンにフラット35を利用している場合は、住宅金融支援機構により返済に困ったときの返済方法変更のメニューが用意されています。返済期間の延長、一定期間の返済額の減額、ボーナス返済分の取り止め等いくつかのタイプが用意されているので、下記のページをご確認の上、融資申し込み先の金融機関にご相談ください。

住宅金融支援機構 ご返済が困難になっているお客さまへ
https://www.jhf.go.jp/files/300334035.pdf

追加融資を受ける~「新型コロナウイルス感染症特別貸付」等の利用を検討

不動産投資を事業規模で展開している方に限られますが、コロナウイルスの影響で売上が下落している事業者に対する融資窓口が複数あります。

日本政策金融公庫「新型コロナウイルス感染症特別貸付」

不動産投資を事業として行っている方が利用できる融資制度として、日本政策金融公庫の「新型コロナウイルス感染症特別貸付」があります。新型コロナウイルスの影響で業績が悪化した事業者の方に対して無担保で融資を行っています。対象となるのは、以下(1)(2)いずれかの方です。

  1. 直近1カ月の売上高が、前年または前々年の同期と比較し5%以上減少している方。
  2. 業歴3カ月~1年1カ月未満の事業者の場合で、最近1カ月の売上が過去3カ月の平均売上高、2019年12月の売上高、2019年10~12月の売上平均額のいずれかと比較して5%以上減少している方。

金利は、融資後3年間は災害発生時の融資制度に適用される利率から0.9%の引き下げが実施されます。また、融資後3年間の利子については、売上高15%以上減少した小規模事業者か20%以上減少した中小企業者であれば、「特別利子補給制度」によって実質無利子となります。

新型コロナウイルス感染症特別貸付ご利用ガイド
https://www.jfc.go.jp/n/finance/saftynet/movie_guide.html

セーフティネット保証制度

セーフティネット保証は、信用保証協会を利用した特例保証です。経営の安定に支障をきたしている事業者を支援するため、通常の保証限度額(新型コロナウィルス流行前の融資枠)とは別枠の融資を受けられるようになります。今契約している融資が新型コロナウイルスの影響で返済できない場合、信用保証協会が代わりに残債すべてを立て替えて一括返済してくれます(これを代位弁財といいます)。
セーフティネット保証制度は1号から8号までありますが、今回の新型コロナに関係する保証制度は4号と5号になります。
https://www.chusho.meti.go.jp/kinyu/sefu_net_gaiyou.htm


1.セーフティネット保証4号

セーフティネット保証4号は、突発的災害に対して発動されます。指定地域が対象とされ、保証割合(現在の借金を保証してくれる割合)は100%となっています。

【利用条件】
新型コロナウイルスの影響を受けた後、原則として最近1か月間の売上高が前年同月に比して20%以上減少しており、かつ、その後2か月間を含む3か月間の売上高等が前年同期に比して20%以上減少することが見込まれる場合、希望の金融機関または所在地の信用保証協会に認定書を持参すると、保証付き融資を申し込めます。
※信用保証協会または金融機関による審査があります

中小企業庁「セーフティネット保証制度4号」
https://www.chusho.meti.go.jp/kinyu/sefu_net_4gou.htm


2.セーフティネット保証5号

セーフティネット保証5号は、全国的に状況が悪化している業種に対して発動されます。指定業種が対象となり、保証割合は80%となります(指定業種には不動産賃貸業が含まれます)。

【利用条件】
以下のいずれかの要件を満たすことについて、市区町村長の認定を受けた中小企業者が対象です。

  1. 指定業種に属する事業を行っており、最近3か月間の売上高等が前年同期比5%以上減少の中小企業者
  2. 指定業種に属する事業を行っており、製品等原価のうち20%を占める原油等の仕入価格が20%以上、上昇しているにもかかわらず、製品等価格に転嫁できていない中小企業者

※信用保証協会または金融機関による審査があります

中小企業庁「セーフティネット保証制度5号」
https://www.chusho.meti.go.jp/kinyu/sefu_net_5gou.htm

★信用保証協会とは
信用保証制度は、中小企業が金融機関から事業資金を借り入れる際、信用保証協会が公的な保証人になる制度です。信用保証協会の一般保証の保証限度額は2億8,000万円です。信用保証協会が保証人になることで、融資枠の拡大、金融機関からの資金調達力が高まります。原則、代表者以外の連帯保証人の必要はなく、無担保での借り入れが可能です。

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