マンション投資基礎知識

マンション投資のコスト:売却時編

不動産を売却するときにも、購入時と同様に手数料や印紙などのコストが発生します。そして、売却したときに利益が出たときも、税金が課せられます。

不動産仲介手数料

不動産会社より物件の紹介を受けた場合には、仲介手数料を支払います。不動産の仲介手数料の上限は売買金額によって段階的に手数料率が異なっていますが、400万以上の不動産を購入する場合の仲介手数料の上限は売買代金に対して不動産代金の3%+60,000円+消費税と略して計算できます。

マンションの価格 手数料の上限
200万円以下 売買価格の5%+税
200万円~400万円 売買価格の4%+税
400万円以上 売買価格の3%+税

売買契約書に添付する印紙税

不動産の売買契約書には契約書1通に付き印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって納付する税額が異なります。印紙税は収入印紙を契約書に貼付して、割り印などにより印紙を使用できなくすることによって納付します。また、印紙税は契約書1通ごとに課税されますので、売主用、買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。売買金額が大きい場合などは、契約書を1通だけ作成し、買主が原本を保有し、売主がコピーを保有するという方法により印紙税を節約することも可能です。

売買契約書記載の金額 印紙税額
500万円~1000万円 10,000円
1000万円~5000万円 15,000円
5000万円~1億円 45,000円
1億円~5億万円 80,000円
5億円~10億万円 180,000円

譲渡益課税

不動産を購入価格以上で売却して利益を得た時、その利益に対して税金を払わなければいけません。これを不動産の譲渡益課税と呼びます。

不動産を売却したことによる利益に対する税金ですので、利益が出なければ税金は課せられません。現在、税率は所得税、住民税合計で20%(不動産を5年超保有後売却した場合)となっておりますが、かつてバブルと呼ばれていた地価高騰の時代は、所得税、住民税合計で39%と現在の約2倍でした。それが地価の下落とともに32.5%となり、26%となり、現在の20%となっております。今後地価が上昇基調になった場合は、ふたたび課税を強化する可能性もあります。

また、現在は不動産の流通を促進するために、一定の要件を充たした事業用の不動産を売却し、新たに投資用不動産に買い替えをした場合などの税金が時限的に優遇されております。(売却して得られた利益の80%までを課税しない「買換え特例」)このようなことから、郊外の収益性の低いアパートや駐車場を売却して、都心部の高収益不動産を購入するなど、不動産の積極的な組み換えが可能となっています。しかし、これも時限的な措置となっているので、景気回復とともに改正される可能性があります。

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