マンション投資基礎知識

マンション投資は得か損か:その4 投資用マンションの選び方

投資用マンションを選ぶ際にもっとも重視すべきことは、それがお客さまのマンション投資プランにあった物件であるかどうかということです。いくら完璧に近い投資プランを持っていても、「ターゲット」とすべきマンションにズレがあった場合、プラン通りに運用することができなくなってしまいます。マンションは実際に人が生活を営むスペースですので、入居者のイメージを膨らませてプランの遂行が可能かどうか判断する必要があります。

人気のあるエリアのマンションを選ぶ

マンション投資は、毎月の家賃収入によるインカムゲインと売却益によるキャピタルゲインの二つの利益を得るものです。

そのため、投資用マンションを選ぶ際のポイントは、入居者が容易に確保できて安定した家賃収入が期待できること、そして購入額よりも売却額が大きくなるか、差額が小さくなることが予測できるという点です。こうした条件を満たすマンションは、都心の人気エリアに集中しているのです。

入居者をイメージできるマンションを選ぶ

マンションを選ぶ時に忘れてはならないのは、とても基本的なことですが、借り手や買い手の気持ちになって考えるということです。投資用のマンションは賃貸中の物件もオーナーチェンジ物件として取引されるので、内見することはできないケースもありますが、必ず足を運んでみることをお勧めします。日のあたらない部分の腐食状況や鉄部の錆、腐食具合、ひび割れやタイルの浮き沈み、エントランス周りの状況など、目視によって気になるところをチェックしていけば、マンションの管理状態はだいたい把握することができます。

また、清潔感があるか、明るいイメージか、うるさくないかなど気になるところをチェックをしておけば、そのマンションにどのような入居者がつくのかをイメージする助けになります。そして、副次的にどのような修繕コストがかかるのかという現状把握の材料にもなります。最寄駅からマンションまでの距離を歩くなどして、所要時間や周辺の環境、雰囲気を確認するのもよいでしょう。

お客さま自身の目で住みやすさや付近の治安状況を確かめると、そこに入居する方の気持ちがより具体的にわかってくるはずです。

利回りのみに振り回されない

一般的に、賃貸、売買とも人気の高い物件は、利回りは低いものです。物件紹介資料に目を通した時点で利回りが高いと思えるマンションには、何らかの理由があると考えて間違いありません。

表面利回りは、マンションの価格に対してどれだけの家賃収入が得られるかという予想によって算出されているため、注意して見ていかなければならない部分です。賃貸に出したとき、本当に想定される家賃収入をコンスタントに得ることができるのか、また売却したときに購入価格との差分を最小限に抑えられるのか、あらかじめチェックするようにしましょう。

決して表面利回りだけに振り回されないようにしてください。表面利回りは、マンション選定における入口段階での目安であり、最終的に重要な意味を持つ数字ではないのです。

攻めのマンション投資

ハイリターンを得るために、攻めの姿勢でマンションを選ぶという選択肢もあります。

たとえば、オーナーチェンジ物件の場合、空室の物件よりも比較的安く売りに出ます。
自分で住む目的でマンションの検討をされている方は、入居者がいる物件は検討の対象外になります。ただ、オーナーチェンジ物件も入居者が退去してしまえば空室物件になります。一般的に、マンション投資では空室は最大のリスクですが、売却を意識した投資をしていれば、空室こそ利益が最大化する瞬間ととらえることができます。自宅を検討されている方のニーズにあった付加価値をもたせることで、売却益を得ることができるのです。

また、再開発促進地域で築古物件を狙うのも一つの手です。容積率が高い築古のマンションは、建て替えの際に余剰容積を保留床として確保し、デベロッパーに売却するこができます。場合によっては、自己資金なしに新築マンションに生まれ変わらせることができるケースもあります。

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