マンション投資基礎知識

マンション投資は得か損か:その3 マンション投資プランニング

「年金不安」という言葉が毎日のように聞かれます。高齢化社会になりつつある中で、将来、本当に年金がもらえのるかという不安がさらに増していくことで、私的年金の一つとして、マンション投資を始める方も増えていくでしょう。

マンション投資は中長期的に家賃収入を得ることで成り立ちますが、一人ひとりの財政状況やライフスタイルによって、その目的や目標は大きく異なります。たとえば、賃貸マンションでは家賃がもったいないので、実需目的でマンションを購入し、もし結婚や出産などで家族構成に変化があれば賃貸しようかな・・・という方と、老後の安定した生活のための私的年金としてマンション投資を考えている方では、収支計画・資金計画はもちろん、購入するマンション自体も違うものになるでしょう。

他の金融商品への投資ではなく、マンション投資を選択した理由が答えです。自分だけの「マンション投資のヴィジョン」を持つことは、次の段階でシミュレーションやプランニングの提案を行いやすくすることにつながります。お客さまにピッタリのスタイルで、マンション投資をスタートさせることが大事です。

マンション投資を成功させるために

マンション投資は、投下した資金をすぐに換金することができません。長期的な投資の中で一定のリターンを得る計画を立てましょう。マンション投資のイメージやプランは投資家の年齢や家族構成、目的によって異なってきます。お客さまご自身の人生設計をきちんと見直して、マンション投資をすることで得られるものは何か、具体的に考えていく必要があります。

マンションを全額借入金で購入しても、毎月のローン返済は家賃収入によってまかなうことができる上、返済年数によってはプラスの収支になります。5,000万円のマンションを金利3%で全額借入金で購入した場合、20年で返済するなら毎月7,298円の持ち出しでそのマンションを所有することができる計算になります。たとえ自己資金がなくても、お客さまご自分のライフプランの中で毎月の収支バランスが取れているのであれば、マンション投資は成り立つのです。そればかりか、 20年で借入金を完済してしまえばマンションが資産となるだけでなく、継続して賃貸運用することで家賃の全額を収入として見込むことがもきます。つまり、7,298円という毎月の持ち出しは、27万円の私的年金を確保するための掛金として考えることもできるのです。

借入金を上手に活用して投資効率アップ

マンション投資のものさしである利回りは、マンション価格に対する年間の家賃収入の割合を示しています。借入金を活用する場合は、自己資金に対する年間収入の割合を示す指標があります。借入金を上手に活用することによって実際の利回りよりも自己資金に対する収入の割合を上げることが可能となります。

資金調達方法 マンション価格 年間家賃収入 年間借入金返済額 年間収支 自己資金に対する利回り
全額自己資金 50,000,000円 4,000,000円 0円 4,000,000円 8.0%
自己資金 10,000,000円 4,000,000円 2,662,080円 1,337,920円 13.38%
借入金 40,000,000円

上記のケーススタディは借入金を活用して自己資金に対する投資効率が上がる事例です。5,000万円全額を自己資金で購入した場合と、1,000万円を自己資金、4,000万円を借入金で購入した場合、前者が5,000万円の投資額に対して400万円の利益、つまり自己資金に対する利回りが8.0%であるのに対し、後者は1,000万円の投資額にたいして約134万円の利益、つまり自己資金に対する利回りが13,38%です。借入れ金利が低く、マンション投資により得られる利回りが高い場合には、大きな効果を発揮します。

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場所

新宿駅南口徒歩5分ジー・ピー・アセット
セミナールーム

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